רכישת דירה היא צעד מרגש וחשוב בחייו של כל אדם. עם זאת, עולם המשכנתאות הוא עולם דינאמי, מורכב ומבלבל ולעתים קרובות זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה עושים טעויות קריטיות שעלולות להיות להן השלכות כלכליות ארוכות טווח. כיועץ משכנתאות, נתקלתי בהרבה טעויות של רוכשי דירות בתהליך לקיחת המשכנתא, להלן שבע הטעויות הנפוצות ביותר.
1.לא לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא
רוכשי דירות רבים עושים את הטעות הזאת ומתקדמים עם הצעת המשכנתא הראשונה שהם מקבלים מהבנק מבלי לחפש תנאים טובים יותר. לכן חשוב מאוד לנהל משא ומתן בין מספר בנקים ולהשוות בין מסלולי משכנתא, שיעורי ריבית ועמלות כדי לוודא שמקבלים את תנאי המשכנתא הטובים ביותר שאפשר לקבל נכון לאותו הזמן. חשוב לציין כי ניתן לנהל משא ומתן גם כאשר לוקחים משכנתא חוץ בנקאית. יש לציין כי שוק הריביות הוא שוק דינאמי וכי תנאי משכנתא משתנים לאורך השנים ולכן תנאים שנחשבים מצוינים בהווה יכולים להיחשב בעתיד בתנאים לא אידיאלים ביחס למה שניתן לקבל באותה התקופה.
2.לא להוציא אישור עקרוני למשכנתא לפני שמתחילים בחיפוש הדירה
קבלת אישור עקרוני למשכנתא לפני שמתחילים לחפש דירות היא קריטית. אישור עקרוני הוא אישור המתקבל מהבנקים למשכנתאות שמשמעותו היא שהבנק בחן את הבקשה ואת מסמכי הלקוח והוא מוכן באופן עקרוני לתת את המשכנתא. אישור זה נותן מושג ברור מה התקציב לרכישת הדירה וכמה משכנתא ניתן לקבל, מה שעוזר למקד את החיפושים ומונע אכזבות במקרה של מציאת בית שלא ניתן להרשות. להרחבה בנושא מהו אישור עקרוני ולמה הוא עקרוני לחצו כאן.
3.לא לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לרכישת הדירה
אחת הטעויות הנפוצות היא אי הבנה לעומק של העלויות הנלוות לתהליך הרכישה. לרכישת דירה יש עלויות נלוות רבות שיכולות להסתכם בעשרות ולעיתים גם במאות אלפי ₪ שלא נכללים במימון שמקבלים מהבנק לטובת רכישת הדירה. מסיבה זו קריטי לקבל יעוץ מקדים כדי להבין לעומק את עלויות אלה ולוודא שקיים מספיק הון עצמי כדי לממן גם אותן. לקריאת המאמר המפרט את העלויות הנלוות לתהליך רכישת הדירה והמשכנתא לחצו כאן.
4.קביעת החזר חודשי גבוה / נמוך מדי למשכנתא
לטעות הזו יש שני צדדים ששניהם יכולים לגרום נזק רב ללווים. זוגות צעירים רבים נשאלים בבנק לגבי ההחזר החודשי המבוקש של המשכנתא ותשובה נפוצה היא – ההחזר הנמוך ביותר האפשרי. התשובה הזו היא התשובה האהובה על הבנק והיא מאפשרת לו לשלב בתמהיל המשכנתא מסלולי משכנתא מסוכנים בהסוואה של מסלולים בעלי ריבית נמוכה אך נושאי סיכון רב לטווח הארוך. מסיבה זו, ההחזר החודשי הנמוך ביותר הוא אף פעם לא הפתרון הכלכלי ביותר ולעיתים עליה קלה בהחזר החודשי יכולה לגרור חסכון של עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים בתשלומי ריבית לבנק לאורך חיי המשכנתא.
מהצד שני נמצאים הזוגות הצעירים בעלי היכולת הכלכלית אשר מתפתים לבחור בהחזרים חודשיים התחלתיים גבוהים מאוד בשאיפה לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר. זה אמנם נכון שהחזרים חודשיים גבוהים חוסכים לרוב הרבה כסף בטווח הארוך, אך יש לבחור באופציה זו במשנה זהירות ולקחת בחשבון סיטואציות עתידיות שונות כגון: שינוי תעסוקתי, ילדים, רכישת נכסים נוספים ועוד. בנוסף לתשלומי המשכנתא, יש לקחת בחשבון תשלומי ארנונה, ביטוחי משכנתא, וועד בית, חשבונות וכמובן תחזוקה ותיקונים.
לסיכום, בטרם החלטה על תמהיל משכנתא רצוי והחזרים חודשיים מבוקשים מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שייתן יעוץ אובייקטיבי ומותאם לנתוני הלקוח וימליץ על איזון נכון של תשלומים חודשיים בהתאם ליכולות הלקוח.
5.לא להבין לעומק את התנאי המשכנתא
זוגות צעירים שלוקחים משכנתא בפעם הראשונה נוטים לעשות את הטעות הזאת ולא מבינים עד הסוף את תנאי המשכנתא שלהם. זה עלול לנבוע מחוסר הבנה במושגי הפיננסיים במשכנתא, מחוסר פניות וזמן להבין או מהסתמכות על כך שהבנק ייתן תנאים טובים בזכות וותק והיכרות עם הלקוח. חשוב להבין כי לבנקים למשכנתאות יש יעדים חודשיים נוקשים וכי אין לבנקאים זמן ויכולת לשבת עם כל לקוח ולבנות עבורו את תמהיל המשכנתא האידיאלי עבורו. לעיתים מגלים אחרי שנים רבות שתמהיל המשכנתא כלל לא תאם את המצב של הלווים וכי הבנק הוא המרוויח העיקרי מהסיפור. לכן, ודאו שאתם מבינים את שיעור הריבית, אורך המשכנתא וכל קנסות או עמלות הקשורות לפירעון מוקדם של ההלוואה.
6.לקיחת הלוואות חדשות או שינוי תעסוקתי בזמן תהליך המשכנתא
תהליך משכנתא ממוצע נמשך חודשיים. בעת קבלת האישור העקרוני בתחילת התהליך הבנק למשכנתאות מחשב את ההחזרים החודשיים של המשכנתא ביחס להכנסה הפנויה של הלווה (הכנסות פחות התחייבויות). טעות נפוצה היא להניח שהאישור העקרוני הראשוני מבטיח את קבלת המשכנתא ולכן לווים רבים לוקחים הלוואות חדשות בזמן התהליך ואף עוזבים מקומות עבודה או פותחים עסק חדש מבלי לדעת שבסוף התהליך הבנק מבקש מסמכים עדכניים כדי לוודא שהמצב התעסוקתי וכי יחס החוב להכנסה לא השתנה מאז תחילת התהליך. שינויים כאלה עלולים לסכן את קבלת המשכנתא ולגרור נזקים כלכליים ועוגמת נפש. לכן, לפני שעושים שינוי תעסוקתי או לוקחים הלוואה חדשה מומלץ להתייעץ עם יועץ המשכנתאות הפרטי על מנת לוודא שלא צפויות בעיות בקבלת המשכנתא בהמשך.
7.וויתור על שמאות מקדימה טרם חתימה על חוזה
לסיום, אם עברתם את כל השלבים והחלטתם ללכת על העסקה אל תוותרו על השלב האחרון והחשוב ביותר שהוא ביצוע שמאות מקדימה לפני החתימה על חוזה הרכישה. כמו שלפני שרוכשים רכב לוקחים אותו לבדיקה – כך גם כאשר רוכשים דירה יש "לקחת אותה לבדיקה" ולהזמין שמאי באופן פרטי שיבדוק את תקינות הנכס מבחינת רישוי ושווי שוק. שמאות מקדימה עוזרת לגלות בעיות נסתרות בנכס שיכולות להשפיע על ערכו ועל יכולתכם לקבל משכנתא ולכן מומלץ לערוך אותה לפני החתימה על החוזה. אמנם מחירה של שמאות מקדימה יקר פי כמה משמאות של הבנק לאחר החתימה על החוזה, אבל מנסיוננו היא שווה את העלות ואת השקט הנפשי.
לסיכום, רכישת בית בפעם הראשונה היא אבן דרך מרגשת ומשמעותית. עם זאת, חשוב להימנע מטעויות נפוצות שעלולות לגרור השלכות פיננסיות ארוכות טווח. על ידי ביצוע הבדיקות הנדרשות, הבנת העלויות הכרוכות בתהליך ועבודה עם יועץ משכנתאות פרטי מוסמך, ניתן לקבל את ההחלטות הטובות ביותר לעתיד הפיננסי שלכם.
