בתחום המשכנתאות, עמלות הפירעון המוקדם הן אחת הנקודות החשובות ביותר להבנת ההלוואה ולתכנון כלכלי מוצלח. במאמר זה נכיר את המושג, נסביר את הפונקציה שלו ונציג דוגמא לחישוב מפורט שתסייע להבין את ההשפעה של עמלות הפירעון המוקדם על המשכנתא.
מהי בכלל עמלת פירעון מוקדם?
עמלות פירעון מוקדם הינן עמלות הנגבות על ידי הבנק במידה והלקוח מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני סוף תקופת המשכנתא המקורית. מצב כזה יכול לקרות במקרה של מחזור משכנתא מול הבנק או במקרה של מכירת הנכס וסילוק המשכנתא.
מתי נחויב בעמלת פירעון מוקדם?
כדי להבין מתי נשלם עמלת פירעון מוקדם חשוב שנבין מדוע היא קיימת בכלל.
עמלת פירעון מוקדם נולדה מתוך הצורך לפצות את הבנקים במקרה של "הפרת הסכם ההלוואה" שנחתם מולו. כלומר אם הלווה התחייב בהסכם מול הבנק לשלם ריבית מסוימת עבור החוב וכעת מעוניין לבטל התחייבות זו, הבנק גובה פיצוי עבור הריבית שהיה אמור להרוויח על ההסכם.
מפה ניתן להבין שעמלת הפירעון המוקדם תגבה כאשר הריבית הממוצעת בזמן הפירעון תהיה נמוכה יותר מהריבית בהלוואה שלנו ולבנק אין את היכולת למכור את הכסף ללווה אחר בריבית דומה למה שאנו שילמנו. הרי שאם המצב הפוך והריבית הממוצעת בשוק גבוהה מאשר הריבית שאנו משלמים בהסכם ההלוואה לבנק לא יהיה הפסד מכיוון שהבנק יוכל למכור את הכסף ללווה אחר בריבית יקרה יותר מאיתנו ולכן לא תגבה עמלת פירעון מוקדם. בהתאם לכך, עמלה זו נקראת בשפה הבנקאית 'עמלת הפרשי היוון' – כי הי 'מהוונת' (מלשון הווה) את ההפסד ההעתידי של הבנק.
כיצד נתמודד עם החשש מעמלת הפירעון המוקדם?
אז אחרי שלמדנו שהפרש הריביות הוא פקטור חשוב בחישוב העמלה ועליו אין לנו שליטה, הרי איש אינו יודע מה תהיה הריבית בתאריך פירעון לא ידוע.
נתמודד עם המצב בעזרת תכנון אסטרטגי מוקדם!
אנחנו יכולים להתמודד עם הבעיה רק בעזרת אלמנטים שבשליטתנו והם בחירת מסלולי ההלוואה, אורך תקופת ההלוואה והריבית שאנחנו לוקחים אל המשכנתא.
בנוסחת חישוב עמלת הפירעון המוקדם יש התייחסות גם לסוף תקופת ההלוואה, והיא מהווה פקטור חשוב מאוד בסכום הסופי של העמלה. בסביבת ריבית גבוהה שבה אנחנו חוששים מעמלת הפירעון נבחר מסלולים בעלי נקודות עדכון ריבית תכופות יותר על מנת שחישוב עמלת הפירעון תהיה לתקופה קצרה יותר ובכך נקטין את סכום ה"קנס" משמעותית.
האתגר נמצא במסלולים הקבועים שבהם אין נקודות יציאה והעמלה תחושב עד לסוף תקופת ההלוואה. שם נפעל לקצר את תקופת ההלוואה ולהוריד את הריבית עד כמה שניתן מתוך מחשבה על העמלה העתידית.
בנוסף חשוב לדעת שבמידה וריבית המשכנתא הינה גבוהה מהריבית הממוצעת בזמן חתימת הסכם ההלוואה, הריבית הגבוהה מבניהם תילקח בחישוב העמלה וזה יגדיל את הקנס הצפוי.
לכן אנו ממליצים להיעזר ביועץ כדי לשפר את הריביות!
חשוב לדעת: יש מדרג הנחות בעמלות הפירעון המוקדם, ככל שעוברות השנים ההנחה תגיע עד ל 40% מסך העמלה!
דוגמא לחישוב עמלת פירעון מוקדם
לקחנו הלוואה על סכום של מיליון ש"ח לתקופה של 20 שנה בריבית קבועה של 5% שנתית.
ולאחר 5 שנים החלטנו לסגור את ההלוואה.
תחילה ,נחשב את הפרש הריביות בין ריבית ההלוואה שלנו לבין הריבית הממוצעת
לצורך הדוגמא נניח שהריבית הממוצעת בזמן הפירעון הינה 4%
בסיטואציה כזו עמלת הפירעון המוקדם תגיע ל 45,000 שקל!
עמלות נוספות שנגבות בעת פירעון מוקדם של המשכנתא:
- עמלת אי הודעה מראש – עמלה בסך 0.1% מסכום הפירעון שתגבה במידה ולא נתן לבנק התראה של 10 ימים מראש על כוונתנו לפרוע. לגביה חשוב לבדוק מה עולה לנו יותר – לחכות 10 ימי ריבית או לספוג את העמלה.
- עמלה תפעולית בסך 60 ש"ח על עצם הפעולה.
- עמלת הפרשי מדד – תיתכן במסלולים צמודי מדד.
עמלות אלה הינן עמלות בסכומים יחסית נמוכים בדרך כלל ועל כל עמלת הפרשי ההיוון בה עסקנו במאמר זה היא העמלה העיקרית שיש לקחת בחשבון בעת תכנון לפרעון מוקדם של המשכנתא.
לפרטים נוספים ועזרה אתם מוזמנים לפנות אלינו להתייעצות בנושא זה ובכל נושא אחר.
מאמר מאת: עידו אלוף
