תהליך המשכנתא הוא תהליך ארוך, מורכב ובירוקרטי שטומן בחובו נקודות כשל רבות שלכל אחת מהן פוטנציאל נזק רב הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט המשפטי. במרבית המקרים, מי שנמצא לקראת תהליך משכנתא בפעם הראשונה לא באמת מבין לקראת מה הוא הולך ונתון בסיכון רב ליפול באחד מהמוקשים הפזורים לאורך התהליך ולחוות עוגמת נפש ונזקים כספיים. וכאן אנו נכנסים לתמונה.

אספנו עבורכם את 10 החוקים למשכנתא מנצחת אשר מבוססים על שנים רבות של ניסיון המשרד בליווי של אלפי משפחות בתהליכי משכנתא מכל הסוגים:

1# תכנון נכון של התקציב

במידה ואתם לוקחים משכנתא לטובת רכישת דירה חשוב להבין את כלל העלויות הנלוות לרכישה. עלויות אלה כוללות: עורך דין מקרקעין, תיווך, שמאות, עמלה לבנק, אגרות לרישום משכנתא, מיסוי מקרקעין, הפרשי הצמדה של מדד תשומות הבניה (ברכישה מקבלן), שיפוץ, תכולת דירה ועלויות מעבר. עלויות אלה עלולות להסתכם בעשרות או מאות אלפי שקלים והן אינן נכללות במשכנתא שהבנק נותן ולכן יש צורך לכלול אותן בחישוב ההון העצמי שלכם מראש. לסקירה מעמיקה של העלויות הנלוות למשכנתא לחצו כאן.

לדוגמא: נניח שמצאתם נכס ראשון לרכישה במיליון ₪. תוכלו לקבל מהבנק משכנתא של 75% כלומר 750 אלף ₪ ואת ההון העצמי בסך 250 אלף ₪ תצטרכו להביא מההון העצמי. עם זאת, העלויות הנלוות לעסקה כזו עלולות להסתכם בכ-50 אלף ₪ נוספים ולכן ההון העצמי שתצטרכו להכין לטובת הרכישה יהיה 300 אלף ₪ ולא 250 אלף ₪.

תכנון יסודי של התקציב ימנע מצב של אי יכולת להשלים את העסקה או יחייב גיוס מימון נוסף בתנאים פחות טובים ועל כן שלב זה הינו קריטי.

2# קבלת אישור עקרוני לפני חתימת חוזה

לפני שחותמים חוזה לרכישת דירה חשוב מאוד לוודא שהבנק מאשר לנו את סכום המשכנתא. אישור עקרוני למשכנתא משמעותו שהבנק ראה את המסמכים שלנו ועל פיהם הוא מוכן לתת לנו את מסגרת האשראי המבוקשת. גם אם אתם בטוחים שתקבלו משכנתא לעולם אל תחתמו על חוזה לפני שיש בידיכם אישור כזה. לבנקים השונים יש דרישות ופרמטרים שונים לאישור המשכנתא שלא תמיד אנו מודעים להם ולכן חשוב לוודא זאת מראש לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן. בנוסף, את האישור העקרוני מומלץ לקבל מסניף פיזי של הבנק ולא להסתפק באישור עקרוני שהתקבל על ידי הגשה דיגיטלית באתר הבנק שכן אישור זה אינו בר תוקף ואינו מסתמך על מסמכי הלקוח שהבנק בדק. חשוב לדעת כי תהליך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא נמשך בין ימים בודדים למספר שבועות כתלות בעומס הבנק ומורכבות העסקה ולכן קבלתו טרם חתימת חוזה יאפשר לכם לחתום על החוזה בראש שקט וללא לחצים מיותרים.

3# שמאות מקדימה לפני חתימה על חוזה

אחד מהקריטריונים של הבנק למתן המשכנתא הוא תקינות הנכס הממושכן ולכן הבנק דורש לקבל דוח שמאי. הבעיה היא שהבנק מבקש את דוח השמאי רק לאחר חתימת החוזה והמשמעות של זה היא שאם התגלתה בעיה כלשהי בנכס שמסכנת את קבלת המשכנתא – זה כבר מאוחר מדי מאחר והחוזה כבר נחתם. במקרה כזה גם אם יש בידינו אישור עקרוני למשכנתא הבנק עלול לחזור בו מהאישור. לכן ההמלצה שלנו היא להזמין את השמאי באופן פרטי לפני חתימת החוזה כדי לקבל את הדוח ולוודא את תקינות הנכס טרם חתימת החוזה. זה אמנם עולה יותר, אבל שווה כל שקל. כמו שלא קונים רכב מבלי לקחת אותו לבדיקה במכון – כך גם לא רוכשים בית ללא בדיקה מקדימה.

4# לוח תשלומים מרווח בהסכם הרכישה

תהליך המשכנתא אורך בין חודש וחצי לשלושה חודשים, תלוי בתקופה ובעומסים בבנקים. בתקופת חגים למשל הבנק עובד ימים קצרים מה שלרוב גורם לעיכובים. בנוסף, בקשות משכנתא מורכבות או לווים בעייתיים עלולים לגרור עיכובים נוספים. בלוח התשלומים של חוזה הרכישה חשוב לקחת את הזמנים האלה בחשבון ולהשאיר מספיק זמן לטיפול במשכנתא. מומלץ לשוחח על כך עם עורך הדין שמלווה אתכם בעסקה ולבקש ממנו שידאג למינימום של 60 יום לקבלת המשכנתא ואם אפשר גם 90 יום.

5# בניית תמהיל משכנתא מותאם לתוכנית הכלכלית

תמהיל משכנתא יעיל וחסכוני לוקח בחשבון את התוכנית הכלכלית של התא המשפחתי ל5-10 שנים הקרובות ומשלב מסלולים בהתאם לכך. לפני שאתם מתיישבים לבנות את תמהיל המשכנתא הקדישו זמן להבנת התוכנית הכלכלית שלכם. שאלות שעליכם לשאול את עצמכם:

·         מה מטרת הנכס?

·         כמה זמן צפויים להחזיק בו?

·         צפי תעסוקתי לעשור הקרוב

·         צפי הכנסות והוצאות לעשור הקרוב

·         כספים שצפויים להתקבל ב5-10 שנים הקרובות

·         השכירות הצפויה על הנכס (במידה ומדובר על נכס להשקעה)

·         ועוד

תשובות על השאלות הנ"ל יעזרו לכם לתכנן את תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם.

6# הימנעות מהחזר חודשי נמוך ככל הניתן

אחת הטעויות הנפוצות של לוקחי משכנתאות היא לבקש מהבנק החזר חודשי נמוך ככל האפשר בתשלומי המשכנתא. התשובה הזאת היא התשובה האהובה על הבנק מאחר והיא מאפשרת לו לפרוס את המשכנתא למקסימום השנים האפשרי (30 שנה) ולשלב בתמהיל המשכנתא מסלולים מסוכנים שנראים על פניהם תמימים עם ריבית נמוכה, אך טומנים בחובם סיכון רב והצמדות שונות למדד המחירים לצרכן, נקודות שינוי ריבית עתידיות, הצמדות למטבעות זרים ועוד.

כלל חשוב במשכנתאות: החזר חודשי נמוך יותר = רווח גדול יותר לבנק.

לכן ההמלצה שלנו היא בהמשך לסעיף הקודם – להבין מה ההחזר המקסימלי שתוכלו לעמוד בו מבלי להיקלע לתזרים שלילי (כאשר ההוצאות גדולות מההכנסות) ולפיו לבנות את תמהיל המשכנתא.

7# הימנעות מהצמדות למדד לטווח ארוך בתמהיל המשכנתא

מסלולים צמודי מדד בתמהיל משכנתא הינם מסלולים שיתרת הקרן (יתרת החוב) בהם צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שבתקופות של אינפלציה יתרת החוב שלכם גדלה. מסלולים צמודי מדד במשכנתא הם העומדים מאחורי המשפט המוכר: "אני משלם את המשכנתא שנים והיא אינה יורדת" וזו בדיוק הסיבה. לכן אנו ממליצים להמנע ממסלולים צמודי מדד לטווח ארוך ולקחת אותם רק במידה והם משרתים את התוכנית הכלכלית שלכם ומבטאים חסכון בעלות הכוללת שתשלמו לבנק לאורך חיי המשכנתא. מומלץ להתייעץ על כך עם יועץ משכנתאות מוסמך.

8# ניהול משא ומתן בין 2-3 בנקים

אל תסתפקו בהצעה שקיבלתם מהבנק שלכם. הבנק לעולם לא נותן על ההתחלה את ההצעה הטובה ביותר שלו גם אם אתם לקוחות טובים וותיקים. לכן, מומלץ לקחת את ההצעה שקיבלתם מהבנק הראשון עם התמהיל שבניתם בהתאם לתוכנית הכלכלית שלכם ולתת לעוד בנק או שניים נוספים להתחרות עליו. בסופו של דבר, על ידי ניהול משא ומתן אפקטיבי בין הבנקים  ניתן להפחית משמעותית את הריביות ולחסוך עשרות אלפיי ₪ בתשלומי המשכנתא. הבנקאים מודעים לכך ומצפים לכך, לכן אל תרגישו לא נעים לעשות זאת ותנו לבנק להזיע בשבילכם.

9# הקפדה על תוקף שמירת הריבית

זה אחד המוקשים הגדולים והנפוצים בקרב לוקחי משכנתאות שגורם לא פעם לעוגמות נפש ותחושת תסכול מהבנק. לכל הצעת ריביות שהבנק נותן יש תוקף של 24 יום בלבד! גם אם קיבלתם אישור עקרוני וגם אם כבר חתמתם על המשכנתא בבנק – אם לא תספיקו לבצע את המשכנתא (לשחרר את כספי המשכנתא מהבנק) אתם צפויים לאבד את תוקף הריביות שלכם ולספוג עדכון של הריביות. בתקופות של עליית ריביות מתמשכת (כמו במהלך שנת 2022-2023) איבוד תוקף ריביות משמעו כמעט תמיד – נזק כלכלי ארוך טווח. לכן חשוב להבין שמרגע שהחלטתם להתקדם עם בנק מסויים חשוב לשים לב לתוקף הריביות שלכם ולעשות הכל כדי להספיק לבצע את המשכנתא לפני סיומו.

10# להיות מנהל הפרויקט מול כל הגורמים בתהליך

בתהליך המשכנתא מעורבים גורמים רבים –-מוכרים, קונים, עורכי דין, מתווכים, שמאים, יועץ משכנתאות, פקידי בנק, פקידי עירייה, פקידי טאבו / מנהל מקרקעי ישראל ועוד. על מנת לצלוח את התהליך בהצלחה ולעמוד בזמנים יש לנהל את התהליך כמו בכובע של מנהל פרוייקטים שמוודא שכל הגורמים עובדים ביחד בחתירה למטרה משותפת. במידה והחלטתם לקחת את שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי דעו שתפקידו לנהל את פרויקט המשכנתא עבורכם, אך במידה והחלטתם לעשות זאת בעצמכם חשוב לנהל את כל הגורמים השונים ולוודא ששום דבר בתהליך אינו נופל בין הכסאות.

ניתן לסייר באתר שלנו למידע נוסף או להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר ואחד מיועצי הבית למשכנתא יחזור אליכם בהקדם לתיאום שיחת ייעוץ משכנתאות ללא עלות.