מהו אישור עקרוני למשכנתא ומדוע הוא עקרוני בלבד?

אישור עקרוני למשכנתא הוא האישור הראשוני שאנו מקבלים מהבנק למשכנתאות לאחר שזה בחן את בקשת המשכנתא שלנו ואישר אותה. אם כן, מהי המשמעות האמיתית של האישור העקרוני ומדוע הוא עקרוני בלבד? כדי להבין את זה חשוב לחזור לבסיס ולהבין אילו שיקולים הבנק לוקח בחשבון כשהוא בוחן בקשת המשכנתא שלנו.

כשאנו ניגשים לבנק לבקש משכנתא הבנק בודק 3 דברים:
1. אותנו כלווים – גילנו, תחום עיסוקנו, וותק תעסוקתי, רמת הכנסה, התחייבויות, היסטוריית אשראי ועוד.
2. מהות העסקה – כמה אחוז מימון אנחנו מבקשים, מה מקור ההון העצמי שלנו ועוד.
3. נכס הנדל"ן שאנו מבקשים לשעבד במשכנתא – איפה הוא ממוקם, באיזו קומה, האם הרישום שלו תקין והוא בנוי כחוק ועוד.

את 2 הסעיפים הראשונים הבנק בודק בתחילת התהליך על סמך המסמכים האישיים שאנו מספקים לו כגון: תעודת זהות, תלושי שכר, דפי חשבון בנק, חוזה רכישה וכו' ועל סמך ההסבר שאנו נותנים. לאחר בחינה של  של הנ"ל הבנק מעביר את הבקשה לאישור ואם הבקשה תאושר אנו נקבל אישור עקרוני למשכנתא. אז מהו בעצם האישור העקרוני הזה ומדוע הוא עקרוני בלבד?

אישור עקרוני משמעו שהבנק מוכן באופן עקרוני לתת לנו את ההלוואה שביקשנו כל עוד לא יתגלו בעיות בהמשך התהליך. בעיות נפוצות שמתגלות במהלך תהליך המשכנתא:

1. בעיות בנכס הנדל"ן המשועבד –  בעיות כאלה יכולות להיות חריגות בניה, בניה ללא היתר, שווי שוק שאינו תואם את שווי הרכישה, שכונה או מיקום בעייתי, דירה מפוצלת ועוד. כדי לפסול בעיות כאלה הבנק מבקש מאיתנו להזמין שמאי מרשימת הבנק שיגיע לנכס ויבדוק אותו. בסיום הבדיקה השמאי מעביר לבנק דוח שמאות שמציג את מצב הנכס, את שווי השוק שלו ואת תקינות הרישום.
2. שינוי במצב הלווים – בסיום תהליך המשכנתא, רגע לפני שהבנק משחרר את כספי המשכנתא הבנק בודק האם מצב הלווים השתנה מאז תחילת התהליך. במידה והמצב התעסוקתי של הלווים השתנה באופן מהותי הבנק ישקול מחדש האם לאשר את הבקשה. שינוי כזה יכול לנבוע מעזיבה או פיטורין ממקום עבודה, התחייבויות חדשות שהלווים נטלו כגון הלוואות ומשכנתאות, או בעיות בהתנהלות האשראי של הלקוחות כגון עיקולים, הוצאה לפועל, צ'קים שחזרו ועוד.

במידה והשמאות תקינה וגם מצב הלווים לא השתנה במהלך תהליך המשכנתא – הבנק יאשר את בקשת המשכנתא באופן סופי ואנו נקבל את המשכנתא. לסיכום, אלה הטיפים שלנו לכל מי שנמצא לקראת או במהלך תהליך משכנתא:

1. לא לשנות מצב תעסוקתי עד לסיום תהליך המשכנתא.
2. לא ליטול הלוואות או התחייבויות חדשות במהלך התהליך.
3. לוודא התנהלות תקינה בחשבונות הבנק שלנו – להימנע מצ'קים חוזרים, אי עמידה בתשלומי הלוואות, אי כיבוד של קנסות או חשבונות לתשלום מול הגופים השונים כגון עירייה, חברת חשמל, ביטוח לאומי וכו'.
4. במידה ומתאפשר – לבצע שמאות פרטית טרם החתימה על חוזה רכישה של נכס נדל"ן או לפחות לבקש מעורך דין מקרקעין לבדוק את מסמכי הנכס ביסודיות טרם החתימה.

במידה ותיישמו את הטיפים הנ"ל, קרוב לוודאי שתהליך המשכנתא שלכם יעבור בשלום!