מהן מדרגות המימון במשכנתא ומדוע כל כך חשוב להכיר אותן?

האם ידעתם כי בבנקים למשכנתאות קיימות מדרגות מימון שמשפיעות באופן ישיר על גובה הריביות שתקבלו במשכנתא? 

לפני שנסביר מהן אותן מדרגות, חשוב להבין מהו אחוז המימון במשכנתא. כשאנו ניגשים לבנק לבקש משכנתא הבנק בודק מהו אחוז המימון שאנו מבקשים, כלומר איזה אחוז מהווה סכום המשכנתא המבוקש מתוך שווי הנכס הממושכן. לדוגמא, אם שווי הנכס המיועד למשכון הוא מליון ש"ח ואנו מבקשים משכנתא בגובה 610 אלף ש"ח, אחוז המימון המבוקש במקרה הזה יהיה 61% (לפי החישוב הבא: סכום המשכנתא / שווי הנכס = אחוז המימון).

ברוב המיקרים, מבקשי המשכנתאות מחשבים מהו הסכום שחסר להם כדי להשלים את עסקת הרכישה וזה הסכום שהם מבקשים במשכנתא מבלי שהם מודעים לכך שמאחורי הקלעים יש מדרגות מימון חשאיות שהבנק לא בהכרח טורח לציין. ככל שהמדרגה נמוכה יותר הריבית נמוכה יותר וככל שעולים במדרגות הריביות מתייקרות.

אלה הן מדרגות המימון שחשוב להכיר:

1. עד 45% מימון – המדרגה הראשונה והזולה ביותר

2. עד 60% מימון – המדרגה השניה, מעט יקרה יותר.

3. מעל ל60% – מדרגת המימון השלישית והיקרה ביותר.

כדי להבין מהי הסיבה שמדרגות המימון בכלל קיימות ומדוע הן משפיעות על תמחור הריביות במשכנתא חשוב להכיר את המושג "הקצאת הון". הקצאת הון היא הנחיה שבנק ישראל נתן לבנקים למשכנתאות ועל פיה, ככל שאחוז המימון במשכנתא של הלקוח גבוה יותר לפי מדרגות המימון הנ"ל, כך הבנק צריך לשמור אצלו רזרבה גבוהה יותר של כסף (במקום להשקיע אותו כראות עינו). וכך, כאשר אנו מבקשים אחוז מימון גבוה יותר אנו מונעים מהבנק לשחק עם הכסף ועל כך הוא מפצה את עצמו בריביות משכנתא גבוהות יותר.

וכעת לטיפ החשוב ביותר – בעת תכנון המשכנתא, בדקו האם באפשרותכם להוריד את המימון למדרגה הקרובה. לפעמים מדובר בסכום נמוך שיכול להשפיע על המשכנתא שלכם למשך שנים רבות! למשל, לפי הדוגמא שנתנו בהתחלת המאמר – כאשר שווי הנכס הוא מליון ש"ח ואתם מבקשים משכנתא של 610 אלף ש"ח (61% מימון) – בדקו האם תוכלו להקטין את המשכנתא ב10 אלפים ש"ח וכך לרדת למדרגת המימון של 60%. אם תצליחו לעשות זאת תחסכו כסף רב במשכנתא!